Por Ana Tieghi, Helena Benfica* e Mônica Scaramuzzo | Fatias minoritárias de grandes grupos de shoppings viraram alvo de fundos imobiliários em negociações que podem movimentar de R$ 3 bilhões a R$ 4 bilhões nos próximos meses. O Valor apurou que Allos, união entre BR Malls e Alliansce Sonae, Brookfield e Iguatemi estão em conversas para venda de parte de seus ativos. Além delas, acionistas do Rio Sul, no Rio de Janeiro, avaliam sair do negócio, segundo duas fontes a par do assunto.
O momento atual não é de nova onda de consolidação no setor. Na verdade, com os recentes movimentos de fusão e aquisição (M&As, na sigla em inglês), muitos ativos oriundos das operações agora vão trocar de mãos, uma vez que empresas precisam se desfazer de unidades não estratégicas e que são importantes para carteiras de fundos imobiliários e companhias rivais.
Na Allos, por exemplo, que já levantou R$ 1,3 bilhão com venda de ativos nos últimos meses, as negociações continuam firmes, com mais de R$ 1 bilhão em novos desinvestimentos previstos para 2024.
O grupo Iguatemi, da família Jereissati, está em conversas para vender 100% do controle do empreendimento de São Carlos, interior de São Paulo, e uma participação menor do Alphaville, na Grande São Paulo, afirmaram duas pessoas a par do assunto. Para isso, mandatou o banco Safra para conduzir a operação, segundo fontes a par do assunto.
A gestora Brookfield retomou os planos de vender suas fatias no Higienópolis e Pátio Paulista, ambos em São Paulo, e tem o Bradesco BBI e BTG Pactual liderando as conversas.
Os acionistas do No Rio Sul também contrataram o BTG Pactual para avaliar sair de suas posições.
Após a fusão, a Allos tem vários empreendimentos que terá de se desfazer — a carteira do grupo conta atualmente com 53 shoppings no total.
Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) estão entre os potenciais interessados em comprar parte desses ativos. Fontes a par do assunto afirmaram que o Vinci e o da XP estão entre os que estão olhando operações desse tipo.
Com o início da queda dos juros, os FIIs voltaram a captar mais e estão firmes à procura de novos shoppings para suas carteiras. “Os juros estão caminhando para 10% ao ano ou abaixo disso e, quando isso acontece, a pessoa física tira dinheiro do CBD e coloca em FII”, diz André Mazini, analista do Citi.
Segundo Mazini, a Allos quer focar agora nos chamados “ativos troféu”, shoppings que vendem mais de R$ 1 bilhão ao ano – que ele calcula serem cerca de 13. O alvo das vendas são aqueles que vendem menos de R$ 500 milhões anualmente.
No XP Malls, fundo imobiliário da XP Asset Management, a estratégia consiste em comprar participações minoritárias de shoppings dominantes, idealmente em capitais, geridos por empresas de primeira linha e que também sejam sócias majoritárias dos empreendimentos. “A gente não quer comprar nenhuma empresa e passar a gerir aquele shopping”, afirma Pedro Carraz, gestor da XP Asset. O executivo, contudo, não detalha quais ativos o fundo imobiliário está olhando.
Entre junho e início de agosto, o fundo de shoppings da XP realizou duas emissões que resultaram na captação de R$ 942 milhões. O fundo possui em sua carteira shoppings em diversas capitais como Salvador, Natal, Manaus, Rio de Janeiro e São Paulo, mas pretende expandir o portfólio para outras regiões do país. “A gente tem recebido diferentes oportunidades quase que mensalmente. Tem bastante coisa acontecendo em diferentes perfis”, afirma Felipe Teatini, responsável pela área de relacionamento com investidores do XP Malls FII.
Adriano Capobianco, diretor comercial e de novos negócios do Grupo Partage, acredita que o avanço de discussões no campo político e econômico abrem caminho para resultados melhores em 2024. “A reforma tributária praticamente aprovada, redução da taxa de juros, tudo isso dá um pouco mais de previsibilidade, que é o que faltou no início do ano”.
Segundo Ygor Altero, analista da XP, a lógica para as companhias listadas do segmento é se desfazer de ativos, caso o preço oferecido seja interessante, e usar o recurso para recomprar suas ações, que estão “baratas” no momento. “Acaba melhorando a qualidade do portfólio e gerando valor, dado que a ação está descontada.” Os dois analistas ressaltam que as companhias listadas de shoppings estão com bom desempenho no momento, ao contrário das empresas de varejo.
Procurados, Allos, Brookfield, Iguatemi, Vinci não comentam. Bradesco BBI, BTG e Safra também não se manifestaram. Rio Sul não retornou os pedidos de entrevista até a publicação desta matéria.
Fonte: Valor Econômico
