Projeto será construído na Cidade Center Norte, em SP, a partir de 2022; WTorre será parceira
Por Adriana Mattos
Após anos de estudos, o grupo Baumgart deve, finalmente, avançar num audacioso projeto imobiliário na zona norte de São Paulo, na tentativa de transformar uma gigantesca área ociosa, que forma a “Cidade Center Norte”, num bairro planejado.
O plano da família, dona da Vedacit e uma das mais tradicionais do setor de shoppings, deveria ter saído do papel no ano passado, mas a pandemia obrigou o grupo a repensar o projeto, que surge dentro do conceito de áreas mais abertas e integradas. A WTorre é parceira em parte do investimento, antecipado nesta semana pelas empresas ao Valor.
Foram feitas pesquisas com consumidores da região após a pandemia, para definir eventuais ajustes no projeto
Atualmente são cerca de 600 mil metros quadrados de área – equivalente a 70 campos de futebol – mas apenas um terço disso é utilizado pelos Expo Center, shoppings Center Norte e Lar Center, e pelo Novotel Center Norte.
Serão construídos prédios comerciais e residenciais, arena para shows e jogos, lojas, restaurantes e hospital. Paralelo a isso, o grupo também irá ampliar em cerca de 10% a área do Shopping Center Norte – a última ampliação ocorreu em 1999 – e expandirá o Expo Center em até 30%.
Na primeira fase, estão previstos R$ 1,2 bilhão para o centro de entretenimento (inclui a arena), a expansão do shopping e do centro de exposição e a etapa inicial do desenvolvimento imobiliário. Esse ciclo começa em 2022 – e parte dele avança na metade do ano.
Pelas projeções, serão entre 10 e 15 anos para a construção de todas as etapas do plano. “Temos um espaço desocupado e de alto valor, algo que é uma raridade em São Paulo. A ideia é ter os edifícios no entorno de toda a área integrados aos espaços de serviços e entretenimento, e com praças e áreas verdes espalhadas”, diz Flavio Fernandes, diretor-presidente da Cidade Center Norte. O metro quadrado na região está entre R$ 7 mil e R$ 9 mil.
Para o Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da consultoria Gouvêa Malls, o grupo acabou adotando uma postura mais conversadora nos últimos anos, basicamente com investimentos em reformas e modernização. E tanto em shoppings, quanto na área de exposições, a concorrência em São Paulo cresceu na última década, diz ele. “Os Baumgart têm uma joia nas mãos, mas a estrutura atual ainda está distante de ser uma ‘cidade’ como eles a chamam. Hoje ali há um deserto, sem muita sinergia entre as operações. Quem vai ao Expo Center às vezes nem se lembra que existe o Center Norte”.
Pelo projeto, numa área de acesso mais direto ao Expor Center, deve ficar o centro de entretenimento, além de um polo de saúde e educação, que pode reunir pelo menos uma universidade, e uma área para consultórios e um hospital – este em negociação mais avançada. A empresa não informa o nome do parceiro. No caso da arena, a construção começa em meados do ano que vem, junto com a WTorre Entretenimento.
Segundo Claudio Macedo, CEO da WTorre Entretenimento, a arena terá capacidade para até 18 mil pessoas no formato para eventos esportivos e até 25 mil em shows. “O centro deve funcionar como uma espécie de ‘âncora’, com alguns restaurantes e lojas em seu entorno, com apelo mais voltado para a compra pela experiência do cliente”, diz Macedo. Segundo Fernandes, foi preciso refazer as pesquisas com consumidores da região após a pandemia, para definir eventuais ajustes no projeto.
“No segundo relatório, apareceu ainda mais forte a questão do lazer e do acesso à areas mais abertas”. Para evitar a canibalização com lojas do Center Norte, e por questões de contrato, os pontos na região do centro de entretenimento não devem ser das mesmas redes dos shoppings do grupo.
O comando diz que ainda há estudo para determinar exatamente a área ocupada de cada projeto no bairro planejado, mas há aspectos já definidos. “O Expo Center e a arena podem ser mais próximos e ter atividades relacionadas, para que isso gere tráfego e integração maior, como ocorre em outras arenas pelo mundo”, afirma Fernandes, há cerca de cinco meses no comando da empresa. O pavilhão do Expo Center tem cerca de 76 mil metros quadrados de área bruta locável e pode chegar a até 100 mil com a expansão prevista.
Apesar do cenário de maior instabilidade política, e recuperação gradual do consumo, Fernandes entende que os sinais de retomada são animadores, o que ajuda na decisão de investimento. Dados da Abrasce mostram vendas em shoppings, em setembro, 14% abaixo do ano de 2019. “Há demanda reprimida grande e quem ocupar mercado vai sair na frente. Os shoppings bons, bem localizados, voltaram aos níveis mais normais.”
Ele afirma que o Expo Center Norte está com a agenda quase totalmente ocupada, com exceção de duas datas, para o ano de 2022. “Normalmente, em anos anteriores, no mês de setembro já temos a agenda ocupada, e isso se repetiu neste ano também”, diz.
Segundo informações no mercado, a contratação, em abril, de Fernandes pela família foi já pensando em avançar com esse projeto. “Os donos fizeram mudanças recentes na diretoria, para tentar implementar um modelo de gestão mais ágil. Já é algo que vem desde a profissionalização do grupo, em 2017”, diz uma fonte. Os Baumgart estão em sua terceira geração à frente da empresa.
O grupo evita estimar a soma total a ser investida no bairro planejado, porque estão em negociação novos acordos com parceiros em futuras etapas. Para bancar o custo, num ambiente de maior incerteza e de oscilações nos preços de insumos no setor, o executivo diz que a empresa tem “geração de caixa sólido” e registra baixa alavancagem.
Questionado sobre o efeito da pandemia no caixa e no endividamento, ele nega impacto negativo. “Temos alternativas de financiamento. Mas o negócio é alto gerador de caixa”. O grupo não publica balanço. Segundo relatório publicado pelo Center Norte S.A. Construção, Empreendimentos, Administração e Participação, que reúne, por exemplo, o braço de execução de obras, foram R$ 48,5 milhões em lucro líquido em 2020, ano da crise sanitária, queda de 59% sobre 2019, e patrimônio líquido de R$ 552 milhões.
Fonte: Valor Econômico
