Renegociação de preços e criação de novos espaços tem sido a dinâmica da indústria de shopping centers no país, especialmente no último ano. O setor, que entre 2008 e 2013 registrou índices de vacância inferiores a 3%, vem enfrentando taxas cada vez mais elevadas – de 3,55% em 2014; de 4% em 2015 e de 6,7% neste ano – puxadas principalmente pelos empreendimentos jovens, que chegam a ter 30% de suas lojas vazias. O período de ocupação e maturação dos novos negócios também aumentou.
Todo esse ambiente menos favorável tem pressionado para baixo os valores de aluguel e condomínio cobrados dos lojistas. A lógica é simples: com a queda nas vendas, muitos não suportam os altos custos da operação e buscam os empreendedores para renegociar valores.
Para alguns analistas, os valores cobrados pela ocupação desses espaços estavam mesmo elevados e estão sofrendo um ajuste necessário não só pelo momento do país. “O metro quadrado está encontrando um ponto de equilíbrio e a balança da negociação pende para o lado do lojista neste momento”, pondera Glauco Humai, presidente da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce).
No cálculo dos especialistas, o custo de ocupação desses espaços não deveria superar 15% do total de vendas do lojistas. “Quando é maior do que isso, inviabiliza o negócio”, diz Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da GS&BW.
O Cantareira Norte Shopping, administrado pela Lumine, abriu as portas em abril, já cobrando preços mais ajustados e opera com vacância de 10%, o que é considerado baixo para um empreendimento de apenas três meses. “O shopping foi inaugurado em uma região com demanda reprimida. Daí o sucesso na ocupação. Há muito espaço nas regiões periféricas das capitais”, afirma Geraldo Carvalho, superintendente do shopping, cuja expectativa de vendas é de em média R$ 17 milhões por mês. “Cobramos entre R$ 85 e R$ 90 o metro quadrado do condomínio. Valores adequados à crise”, afirma Carvalho.
Além do Cantareira, a Lumine assumiu a administração de cinco novos shoppings neste ano. Ao todo, a empresa administra hoje 14 empreendimentos.
Atribuir descontos para manter o maior número de lojistas possível também é a lógica defendida pela Brookfield Gestão de Empreendimentos. “Estão sendo cobrados descontos entre 15% e 50% no preço do metro quadrado”, diz Filipi Vasconcelos, diretor da gestora.
Outra providência que vem tomada pelas administradoras para evitar a inadimplência é acelerar a transferência de lojas. “Só no Rio-Sul houve 35 repasses de pontos em um universo de 320 lojas porque a inadimplência dobrou no último ano”, diz o executivo da Brookfield.
O fato é que a crise tem feito muitos empreendedores saírem da zona de conforto. Há um consenso de que se há um lado positivo na atual situação do país é o forte movimento observado no setor em busca de maior eficiência operacional e redução de custos. “Estamos comprando energia no mercado livre e fazendo aquisições coletivas de água, gás. Temos uma central de compras que tem conseguido renegociar preços com fornecedores”, afirma Charles Krell, vice-presidente de Operações do Iguatemi.
Os novos tempos também tem levado o setor a elevar o monitoramento de fluxo de pessoas, que vem caindo nos últimos meses. A FX Retail Analytics, que acompanha 50 shoppings, registrou queda de 4,6% na visitação dentro dos grandes centros comerciais no primeiro semestre deste ano, comparado ao mesmo período do ano passado. “Só em junho deste ano, a queda foi de 1,48%”, afirma Vicente Rezende, sócio da empresa. “Em momentos de crise, essa é uma importante ferramenta para ganho de eficiência na comunicação dos empreendimentos com seu público alvo”, afirma.
