27/10/2014 às 05h00
Por Rosangela Capozoli | Para o Valor, de São Paulo
Uma cidade com prédios mais altos e concentrados nos eixos de transporte público – facilitando a mobilidade urbana –, apartamentos compactos, comércio varejista animando o térreo dos imóveis, calçadas mais largas. No miolo dos bairros, prédios com altura limitada. Essa é a nova cara da cidade que se revela no Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo e que promete uma metrópole mais racional, humana e menos congestionada. Tudo isso no papel. Na prática, embora o Plano tenha sido aprovado em julho passado, os primeiros projetos dentro da nova lei só começarão a ser notados entre um e dois anos.
Por enquanto, sobram expectativas, especulações e mesmo apreensões. Uma delas é que, num primeiro momento, haverá “distorções” nos preços, tanto de terrenos como de imóveis novos e usados. Só por conta de taxas previstas no PDE, o preço deve ser reajustado em até 5%, segundo levantamento simulado pelo Secovi, sindicato do setor imobiliário. Para 30% dos imóveis, o aumento pode chegar a 15%. Tudo isso sem contar a valorização decorrente da movimentação do mercado. Trata-se de um cenário ainda a ser desenhado.
“Um dos objetivos do novo Plano Diretor de São Paulo é estimular as construções sustentáveis”, diz Fernando de Mello Franco, secretário de Desenvolvimento Urbano da cidade de São Paulo. “Nele, o desenvolvimento imobiliário estará inteiramente associado à expansão de uma rede de transporte público com menor emissão de gás carbono, com trem, metrô e corredor de ônibus mudando o paradigma do transporte individual para um coletivo”, explica. De acordo com o secretário, o “Plano promove uma cidade mais compacta, orientada para a mobilidade coletiva, com maior densidade, com usos mistos distribuídos por toda a cidade, reduzindo o deslocamento perdulário de casa para o trabalho, e do trabalho para casa.”
“O mercado ainda terá de aprender como tudo isso acontece”, diz Ricardo Laham, diretor de Negócios da Brookfield Incorporações. “O desafio não é só a questão do custo do terreno, mas da concepção dos projetos versus a percepção do mercado sob essa nova tipologia. É um desafio que o mercado terá que começar a enfrentar”, completa. Nos eixos, por exemplo, os apartamentos deverão ser limitar até um máximo de 80 metros quadrados e uma garagem por unidade.
Ainda não se sabe como o comprador reagirá a isso: haverá aqueles que não abrirão mão dos espaços maiores e por isso optarão por um imóvel usado na mesma região, elevando, naturalmente, os preços de mercado. É possível também que, por conta da distância dos eixos, os preços no miolo dos bairros caíam. Tudo isso, quem dirá é o mercado, observam analistas do setor. “A fixação de taxas maiores para grandes empreendimentos no miolo dos bairros é justamente outro mecanismo de ação do Plano”, observam analistas.
Outra decorrência importante do Plano Diretor é sua “interferência no comércio varejista”, observa Claudio Sallum, sócio-fundador da Lumine Soluções em Shopping Centers. “O mercado imobiliário interfere no consumo de forma generalizada. À medida que as incorporadoras lançarem novos empreendimentos imobiliários em uma determinada região, o consumo também irá se adensar naquela área”, completa. Com o Plano Diretor, emenda Sallum, “o varejo de rua se torna mais organizado.
Regiões que hoje não são valorizadas pelo varejo, poderão passar a ser. Um dos incentivos para os corredores é, segundo o sócio da Lumine, o conceito da fachada viva, que corresponde à ocupação alinhada aos passeios públicos por uso não residencial. “Esse acesso aberto à população têm como objetivos promover usos mais dinâmicos dos passeios públicos em interação com atividades instaladas nos térreos das edificações. Isso fortalece a vida urbana”, completa.
Valor Econômico – SP
