Um fundo imobiliário da XP ofereceu R$ 745 milhões por participações minoritárias nos quatro shoppings centers que a JHSF pretendia levar a mercado — um caso raro em que o investidor de varejo funciona como alternativa aos investidores institucionais.
As propriedades objeto da transação — de perfis dramaticamente diversos — são o Shopping Cidade Jardim, Shopping Bela Vista, Shopping Ponta Negra e o Catarina Fashion Outlet.
Como as partes não divulgaram o tamanho exato das participações envolvidas, é impossível calcular o ‘cap rate’, uma métrica do retorno que o fundo pode ter no negócio. Mas considerando-se o valor divulgado e aplicando-se um ‘cap rate’ de 8%, a JHSF deve estar vendendo cerca de 30% dos ativos, ainda que a fatia vendida possa variar de shopping para shopping.
O XP Malls FII é gerido por Pedro Carraz, que passou 10 anos na BR Malls e se juntou à XP Gestão de Recursos em julho do ano passado para criar um veículo de investimento no setor. Além de Carraz, nos últimos seis meses a XP Gestão contratou especialistas em outros quatro nichos do mercado imobiliário — lajes corporativas, logística, residencial e infraestrutura — para montar produtos como o XP Malls.
O fundo, que levantou R$ 255 milhões numa oferta em dezembro, deve fazer uma nova captação de cerca de R$ 800 milhões para quitar a compra. A XP Investimentos deu uma garantia firma de R$ 200 milhões para esta oferta, que vem num monento em que a Selic baixa está atraindo as pessoas físicas de volta aos FIIs.
A transação anunciada hoje é a terceira já feita pelo fundo, que em dezembro comprou 35% do Caxias Shopping (administradio pela Aliansce) e, em março deste ano, comprou 8% do Shopping Cidade São Paulo e 25% do Parque Shopping Belém (ambas participações que pertenciam à Cyrela Commercial Properties – CCP).
Uma fonte próxima da JHSF disse que o IPO da JHSF Malls não está descartado, dado que a companhia ainda detém o controle de todos os shoppings.
Fonte: Brazil Journal
