O desempenho dos fundos imobiliários nos últimos meses surpreendeu os analistas do mercado financeiro, principalmente em razão do cenário nebuloso pelo qual atravessa o setor da construção civil e o clima de pessimismo que contamina a economia nacional.
Colaboraram para maior tranquilidade do mercado a tendência de estabilidade da taxa Selic em 14,25%, o que vem ocorrendo desde julho do ano passado, e o arquivamento da MP 694, que previa a modificação na tributação sobre os rendimentos de títulos públicos, privados e fundos imobiliários, cujo grande atrativo é a isenção do IR sobre os aluguéis distribuídos aos cotistas. Até junho, segundo dados da BM&F Bovespa, o IFIX (índice composto pelos 127 fundos imobiliários listados) avançou 23,83%, com altas sucessivas desde março, quando foi engavetada a MP 694. No mesmo período, o Ibovespa teve alta de 27,52%.
Apesar do otimismo moderado, o investidor deve se mostrar cauteloso com relação aos fundos imobiliários expostos a shoppings, que representam uma pequena parcela no setor. Hoje, de acordo com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) estão registrados apenas 17 fundos imobiliários alavancados por shoppings em um total de 276 produtos, predominantemente formados por ativos em lajes corporativas. Há também pequena presença de fundos que investem em cotas de outros fundos imobiliários e fundos de recebíveis imobiliários, que trabalham com créditos gerados por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), mas são produtos com tíquete elevado, voltados apenas para investidores qualificados.
Como todo produto de renda variável, os fundos imobiliários estão suscetíveis aos humores do mercado, mas no caso daqueles ancorados em shoppings há variáveis específicas que devem ser pesadas, alerta Mauro Calil, especialista em investimentos do banco Ourinvest. ” O investidor deve estar atento à taxa de vacância dos lojistas, ao volume de vendas e à localização do shopping, principalmente quando se trata de um fundo amparado em único ativo”. Em momento de queda no comércio varejista, os lojistas de shopping buscam pressionar as administradoras na hora de renovar aluguéis, o que leva os preços para baixo e impacta os rendimentos dos cotistas. “O pequeno investidor pode ficar desestimulado e vender suas cotas. O mercado oferece liquidez, mas nem sempre pelo preço desejado pelo cotista”, diz.
Os fundos expostos a shoppings podem ser divididos em duas classes: os de desenvolvimento, centrados na construção e maturação de um empreendimento, e aqueles compostos por partes de diversos shoppings já consolidados. Os fundos diversificados contam com gestão ativa, o que significa eventuais mudanças no portfólio, como venda na participação de um shopping e investimentos em novos empreendimentos, sempre levando em conta a localização e o desempenho nas vendas. “Deve-se dar preferência aos fundos diversificados. O mais recomendado é analisar fundos que tenham liquidez e gestão ativa. Há espaço para crescimento dos fundos imobiliários em geral”, afirma Larissa Nappo, analista da Citi Corretora.
Na relação da BM&F Bovespa dos dez fundos imobiliários mais negociados no ano, apenas um produto é ligado a shoppings, no caso, o CSHG Brasil Shopping FII (HGBS), do Credit Suisse Hedging-Griffo. Lançado em 2006, o fundo tem valor de mercado de R$ 919,1 milhões e 4.627 cotistas. Segundo André Freitas, diretor do Credit Suisse, o bom desempenho se deve à gestão ativa, que privilegia a composição da carteira com participações em shoppings consolidados, em regiões menos impactadas pela crise econômica. “É um fundo mais defensivo, com empreendimentos de baixa vacância”.
O fundo do Credit Suisse é composto por oito shoppings de diferentes administradoras (como BR Malls, Iguatemi, Aliansce e Sonae Sierra), situados em área de influência de 500 mil habitantes e com área bruta locável a partir de 15 mil metros quadrados. Quando foi lançado, era concentrado no shopping Plaza Sul, na zona sul de SP. Em 2012, o banco vendeu sua participação e reinvestiu em partes de outros shoppings, o que vem garantindo sua boa performance.
O banco mantém ainda o fundo Atrium Shopping Santo André, com 74 investidores qualificados. Inaugurado em 2013, o shopping ainda não decolou e tem 30% de vacância. Segundo Freitas, o projeto inicial previa a construção de um complexo comercial, que ainda não foi entregue, o que impactou negativamente o negócio. “Os rendimentos são aquém dos esperados pelos cotistas, mas não houve saída dos investidores”, diz.
