Enquanto o mercado foca no que está na cabeça da BR Malls, as maiores empresas de shopping centers do Brasil estão às vésperas de uma outra movimentação que pode quebrar tabus ou simplesmente mudar a relação de forças que impera no setor.
Há pelo menos seis meses, um consórcio de investidores internacionais negocia discretamente a fusão de um portfólio de shoppings — incluindo ícones como o Pátio Higienópolis e o Rio Sul — com uma das grandes administradoras listadas na Bovespa.
No momento, os investidores trabalham com um short list que inclui Multiplan, Iguatemi e Aliansce, mas a operação parece ter perdido velocidade depois que Joesley Batista privatizou os lucros e socializou o prejuízo (literalmente) com sua delação premiada.
A carteira de shoppings — que inclui ainda o Pátio Paulista, o Madureira Shopping, o Raposo Shopping e o West Plaza — vale cerca de R$ 3 bilhões e pertence a um grupo de investidores que inclui o PSP (Public Sector Pension Investment Board) do Canadá, a própria Brookfield, o GIC, fundo soberano de Singapura, e outros acionistas menores.
Parte do portfólio tem origem no pacote de ativos que o grupo Malzoni vendeu à Brascan em dezembro de 2007, quando o Brasil ainda era quente e a vida corporativa, bela.
Na ocasião, a Brascan Brazil Real Estate Partners pagou R$ 1,5 bilhão (US$ 1,1 bilhão à época) por fatias que Paulo Malzoni — o criador da Rede Plaza — detinha em vários shoppings: 70% no Shopping Paulista, 50% do West Plaza, 40% no Pátio Higienópolis, 40% no Botafogo Praia Shopping e 33% do Shopping Vila Olímpia, então em construção.
Foi o maior negócio de shopping centers realizado no País até então, mas, como toda transação feita no pico do mercado, o preço pago logo ficou debaixo d’água.
Agora, o objetivo dos investidores não é vender os ativos, e sim fundir esta carteira com o portfólio de uma das três empresas, gerando sinergias óbvias e alinhando-se a um operador competente e disposto a crescer. “Eles não querem dinheiro, querem continuar investindo no setor no Brasil,” diz uma fonte próxima às negociações.
Ao contrário do que se imagina, a preferência dos investidores não é participar da estrutura societária das holdings de shoppings listadas na Bovespa. Segundo uma fonte próxima aos investidores, para atingir eficiências fiscais e evitar a marcação a mercado dos ativos, eles preferem a criação de uma holding não-listada que contenha todos ou uma boa parte dos shoppings que hoje são controlados pelo parceiro a ser escolhido. É com esta holding não-listada que o ‘portfólio Brookfield’ seria fundido.
Para qualquer uma das três companhias na lista final, a transação apresenta desafios e marcaria um divisor de águas.
Para começar, por mais sexy que pareçam, fusões no setor de shoppings brasileiros são raras: a maioria das grandes empresas foi criada à imagem e semelhança de seu fundador e tem um perfil de ativos próprio, que raramente se misturaria com o dos concorrentes.
Mas estes são tempos extraordinários.
Com um portfólio desta relevância em jogo e o Brasil atravessando uma crise épica, a hora de fazer um movimento mais agressivo no tabuleiro do Banco Imobiliário pode ter chegado — se é que alguém consegue enxergar além do jantar de hoje ou do almoço de amanhã.
Para José Isaac Peres, uma fusão com o grupo liderado pela Brookfield seria a primeira vez que a Multiplan compra ativos no atacado, em vez de desenvolvê-los dentro de casa sob o olhar detalhista do dono. Decano dos empreendedores do setor, Peres certamente já viu o movimento estratégico que a transação viabiliza: ao conseguir botar dentro de casa o Pátio Higienópolis, o Pátio Paulista e o Rio Sul — que além de bons ativos financeiros são shoppings icônicos — a Multiplan consolidaria seu controle sobre shoppings classe A no eixo Rio-São Paulo.
Para a família Jereissati, controladora da Iguatemi, o desafio da fusão seria dividir o poder político mais equanimemente com os novos sócios — o que nunca foi o forte da família.
O terceiro candidato é a Aliansce, provavelmente a empresa que mais teria a ganhar com a operação. Apesar de deter um portfólio com presença nacional, a Aliansce ainda não tem uma presença robusta no mercado paulista, uma situação que mudaria com a fusão. Além disso a empresa, que vale R$ 3,4 bilhões na Bolsa, dobraria de tamanho.
Renato Rique, o CEO da Aliansce e um veterano do ramo de shoppings, tem apenas 11% da companhia e a controla por acordo de acionistas.
Rique tem demonstrado inclinação para fazer deals. Ano passado, o Canadian Pension Plan Investment Board (CCPIB) comprou a parte da General Growth Properties (GGP) na Aliansce, e hoje tem 38% da empresa. Em seguida, Rique chamou um aumento de capital para financiar a compra de 25% do Shopping Leblon, e atraiu para a base acionária a Jaguar Growth Partners, uma gestora de private equity fundada por ex-executivos da Equity International. A Jaguar hoje tem 5% da Aliansce.
Num jogo tão disputado, o critério de desempate será o valuation que cada empresa atribuir ao portfólio Brookfield — mas acima de tudo a percepção, por parte dos investidores, do valor do portfólio do pretendente. “São três rapazes com atributos e dotes diferentes, mas quem escolhe é a noiva”, diz uma fonte.
Em seu site, a Multiplan se orgulha de sua ‘ousadia e criatividade em 40 anos de história’. As próximas semanas vão mostrar se o Dr. Peres acha que é hora de ‘ousadia’.
Fonte: Brazil Journal
