“O shopping não é mais das 10h às 22h. Precisamos ser omnichannel”, admitiu Claudio Dall’Acqua Jr., diretor de desenvolvimento e gestão do Iguatemi, no Investor Day, evento da XP Investimentos com profissionais de escritórios de AAI de todo o Brasil.
O Iguatemi 365, marketplace da empresa cujo lançamento está marcado para o mês de outubro, tem o objetivo de inaugurar o conceito de e-commerce de alto luxo no país e garantir a relevância da companhia como marca online antes que os hábitos de consumo efetivamente mudem de uma vez por todas. Assim como as iniciativas online da CCP e do Shopping Cidade Jardim, essa é mais uma antecipação dos shoppings brasileiros ao movimento de “apocalipse” que acometeu o varejo americano.
Nos EUA, mais de doze mil redes varejistas fecharam as portas nos últimos nove anos, esvaziando e inviabilizando shoppings centers locais como efeito do crescimento do comércio eletrônico e da mudança no consumo com a geração Y. A provável próxima vítima é a Forever 21, que estaria ensaiando seu pedido de falência para as próximas semanas.
A tese brasileira é, em si, mais sólida que a americana por não depender somente do varejo. Por aqui, ir ao shopping é buscar por serviços, alimentação, segurança e conforto – o que garante resistência aos efeitos do e-commerce. Ainda assim, o período de crise econômica colocou em dúvida a resiliência do setor, com números preocupantes de venda e vacância.
No início de 2018, eram 12,5 mil lojas desocupadas no país – os shoppings mais novos chegaram a atingir vacância de 46% em 2017, conforme os dados da Abrasce (Associação brasileira de shoppings centers) e do Ibope Inteligência na época. A retomada começou só agora, em 2019: a vacância neste ano deve chegar a algo entre 4,5% e 5%, de acordo com a Abrasce, leve queda em relação aos 5% do fim de 2018.
Dall’Acqua defende que os anos de crise foram “ótimos” para a operação do Iguatemi individualmente, porque funcionaram como uma peneira: lojas destoantes do portfólio de classe A e B acabaram deixando os shoppings do grupo e melhorando o equilíbrio para o público-alvo. Já aquelas que passaram por dificuldade, mas são consideradas importantes para o ‘mix’, receberam apoio especial. “Entendemos que precisamos acolher lojas maiores, ter um bom relacionamento com os lojistas”, diz.
No geral, a situação é um pouco diferente. Marcelo Hannud, especialista em imóveis da XP, lembra que, como são muito dependentes da macroeconomia, os shoppings demoram mais para se recuperar que o restante do mercado imobiliário. Quando a retomada se inicia, apresenta o chamado “efeito cebola”: os mais próximos dos grandes centros são os primeiros registrar queda na vacância e números mais saudáveis. “Isso já está acontecendo”, diz.
Fundos apostam no setor
Pedro Carraz, gestor da XP Asset, aposta que o Brasil vive “um momento único de inflexão” para os fundos imobiliários. “A gente viveu uma recessão de quatro anos e os shoppings têm um ciclo longo, de cinco anos”, explica. “Passaremos por uns três anos com pouca oferta nova e demanda reprimida”.
O fundo administrado por Carraz, o XP Malls, acumula rentabilidade de 39,41% nos últimos 12 meses (acima do IFIX, que valorizou 24,44% no período) e dividend yield de 6,33% (menor que a mediana dos FIIs em geral, que ficou em 7,84%). É um dos 26 fundos imobiliários de shoppings centers disponíveis para investimento, sendo que menos de dez são multiativos, ou seja, possuem mais de um shopping em portfólio. “Ainda tem muito dinheiro na mesa”, resume. “É um mercado muito incipiente”.
Fonte: S.A. Varejo
