Os shoppings em geral deverão reportar crescimento de faturamento e Vendas Mesmas Lojas (SSS) sequencialmente melhores no 4T19 quando comparados ao 3T, sendo que os meses de outubro e novembro foram os meses de melhor performance. Em relação à 2020, a expectativa em geral é de que as receitas dos shoppings serão impulsionadas principalmente pela melhora na ocupação, com visões mistas sobre crescimento real de aluguel por m². Com isso, a expectativa é que os descontos concedidos aos lojistas continuem sendo progressivamente retirados ao longo do ano. Em geral, empresas com portfólios mais premium já vem praticando descontos menores, enquanto portfólios mais heterogêneos ou com ocupação média menor deverão apresentar uma evolução mais gradual.
Expansões e crescimento inorgânico
Apesar de notarmos uma evolução no tom dos executivos em relação ao setor, o crescimento orgânico ou via aquisição de participação em ativos já existentes no portfólio ainda é o caminho mais abordado, devido ao menor risco envolvido. Algumas empresas já possuem projetos encaminhados de expansões, mas em geral ainda aguardam sinais mais consistentes para iniciar a execução das obras. Em relação ao desenvolvimento de novos shoppings, hoje a perspectiva de novas entradas de ABL é baixa, e poucas empresas enxergam a opção com conforto. A Multiplan possui um desenvolvimento com obras já em andamento, o ParkJacarepaguá, e ressaltou que com as taxas de juros nos patamares atuais existe potencial de geração de valor nessa modalidade de projeto.
Competição mais acirrada por novos ativos
Com o grande volume de transações no setor no segundo semestre de 2019, impulsionado em boa parte pela atividade dos fundos imobiliários, a percepção geral é que os shoppings irão arcar com níveis de retorno e cap rates menores em aquisições futuras. No caso de aquisições majoritárias, será necessário em parte dar o benefício da dúvida para capacidade das companhias adquirentes de rentabilizar os ativos via melhora na gestão, negociações contratuais melhores e retrofits. Apesar disso, o nível baixo de juros permite geração de valor mesmo com cap rates inferiores, e o patamar de endividamento relativamente confortável das companhias permite maior alavancagem e, consequentemente, geração de valor ainda maior.
E-commerce e novas tendências de consumo
Iniciativas relacionadas ao comércio eletrônico e novas tendências de consumo foram discutidas em todas as reuniões e, embora as empresas estejam adotando estratégias distintas, os objetivos são comuns: (i) aumentar a fidelidade/frequência do cliente, (ii) alavancar as vendas, (iii) otimizar os estoques e (vi) aprimorar a análise e o uso de dados. Por ser um movimento incipiente, ainda não existe histórico suficiente para avaliar qual o método mais eficiente, mas vemos todas as companhias monitorando as novas tendências e com uma abordagem cada vez mais voltada ao consumidor. Na linha de mudança dos hábitos de consumo, as empresas já vem trabalhando há algum tempo o mix dos shoppings de forma a trazer mais serviço e entretenimento, e consequentemente mais tráfego. A realização de eventos tem sido cada vez mais frequente, e tem se mostrado uma estratégia interessante para engajar os consumidores. Além disso, muitas empresas têm enfatizado a importância de trazer mais “multiuso” para os shoppings, como clínicas de beleza e saúde.
Fonte: XP Investimentos
