O menor risco e a possibilidade de cobrar um aluguel mais alto do que em empreendimentos novos está levando a empreendedores de shopping centers a frearem novos projetos e se concentrarem nas expansões de pontos de venda já consolidados. Depois de dois anos de forte recessão e com a perspectiva de uma retomada lenta, investir em lançamento de novos centros de compras passou a ser muito arriscado.
— Vamos ter uma desaceleração nos próximos anos no número de projetos de shoppings devido à instabilidade econômica. O investidor prefere o que é mais seguro e a expansão atende a isso — afirmou Glauco Humai, presidente da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce).
De fato, essa desaceleração de novos projetos já começa a aparecer nos números do setor. Ano passado, foram inaugurados 22 novos empreendimentos. Este ano, serão no máximo 18. Não é descartado o atraso em algumas entregas à espera de um momento melhor para a comercialização das lojas.
Objetivo é melhorar mix de lojas
Por outro lado, boa parte dos grandes grupos do setor estão com projetos de expansão em execução. A Brookfield Gestão de Empreendimentos está na fase final do projeto de ampliação do West Plaza, na Zona Oeste da capital paulista, que contará com um novo complexo de cinemas. No fim do ano passado, entregou uma nova área do Pátio Paulista, na região central. Segundo Felipe Vasconcelos, diretor da empresa, em um momento de economia mais retraída, o melhor é investir em expansões, garantindo ao shopping escolhido um melhor mix de lojas ou de serviços.
— Nesse momento, a melhor oportunidade de investimento são as expansão em bons projetos. Vemos o que é possível complementar em cada empreendimento. Mas tem que ser planejado ou há o risco de criar oferta excessiva no próprio empreendimento — disse Vasconcelos.
De acordo com o executivo, numa expansão, a média do valor de aluguel tende a ser maior do que num projeto novo, pois o público está consolidado.
Olhar a concorrência também é importante para não perder consumidores nos empreendimentos consolidados. Os administradores acompanham o que os novos centros de compras oferecem e tentam fazer o mesmo. Isso é comum no caso dos complexos de cinema. O lazer é considerado essencial para atrair público.
— Fizemos a expansão do Rio Sul, em 2016, para instalar um complexo de cinema e uma academia de ginástica. A necessidade de ampliar o lazer e os serviços acontece de uma forma muita rápida. Um shopping não é só um centro de compras, tem que ter também lazer, centro médico. Temos que buscar essa complementariedade — explicou o diretor da Brookfield.
Mário Alves Oliveira, diretor de Desenvolvimento da Sonae Sierra Brasil, também vê como mais racional o investimento em projetos de expansão. O grupo tem alguns em estudo, como o do Franca Shopping, e o início da ampliação, ainda neste ano, do Shopping Plaza Sul, na capital paulista.
— A expansão se justifica quando é preciso adaptá-la às necessidades e a demanda do mercado onde está inserido — destacou Oliveira.
A BrMalls já anunciou cinco expansões, sendo que as obras do Estação BH, na capital mineira, e o Norte Shopping, no Rio, já estão em execução. Os próximos serão o Independência Shopping, em Juiz de Fora (MG), e a ampliação em duas fases do Mooca Plaza (SP). Já a Multiplan está com uma nova fase do centro médico do Ribeirão Shopping (SP) em andamento e ampliará o número de lojas no Pátio Savassi, em Belo Horizonte.
Outra vantagem da ampliação é o desenvolvimento mais rápido do projeto, já que o número de aprovações e licenças necessárias são menores do que as exigidas para uma obra nova. O custo também é mais baixo, pois a estrutura de administração, segurança e estacionamento estão prontas.
E a comercialização é mais simples. Um shopping novo tem em torno de 30 mil metros quadrados de área para locação. Já uma expansão tem cerca de dez mil metros quadrados. Em um momento que os varejistas encontram dificuldade para crescer, é muito mais fácil vender contratos de locação de cerca de 50 lojas do que de 300. A oferta adequada é importante para que ao número de lojas vazias não se eleve. Shoppings novos, em locais com demanda abaixo da esperada, chegam a ter de 20% a 25% de área desocupada. Já nas expansões, a taxa fica perto de zero — a média está em torno de 5%.
Apesar do pé no freio nos novos empreendimentos, a tendência é que as vendas em shoppings continuem em ritmo superior ao do varejo. Em 2016, a alta foi de 4,3%, apesar da queda de 6,3% nas vendas do comércio em geral. Hoje 19,4% das vendas do varejo no Brasil é feita em shopping. Em 2014, eram 16,2%. E o setor acredita que nos próximos anos essa fatia pode chegar a algo entre 25% e 30%.
Fonte: Extra
