Dois anos após a troca de gestão, num processo liderado por um grupo de investidores, a BR Malls se tornou uma empresa menor, com foco em ativos dominantes em suas regiões. Criada como uma consolidadora do setor, em 2006, a empresa passa agora a olhar aquisições desde que sejam “aderentes ao novo perfil”, disse ontem o comando da companhia.
“Estamos num ciclo diferente. Naquela época [após a criação da empresa], tamanho era importante. Mas com a recessão e o crescimento da venda on-line, precisávamos mudar a estratégia”, disse o diretor presidente Ruy Kameyama, no cargo desde o maio de 2017, após a saída de Carlos Medeiros.
O plano é ter uma carteira com ativos que tenham escala e mix de lojas de maior qualidade, e especialmente, que possam ser úteis na estratégia digital. Em anos anteriores — o grupo chegou a ter 50 empreendimentos cinco anos atrás — existiam ativos de baixo retorno e sem maior relevância regional, comprados de olho numa eventual valorização que não veio, segundo fontes.
“Poderemos até chegar a ter novamente 50 shoppings, desde que tenham perfil mais homogêneo, dentro desse foco de serem dominantes em suas áreas, localizados em cidades grandes, e que sejam prioridade para o lojista”, diz.
“Saímos de um negócio de quantidade para termos um portfólio com soluções, principalmente por causa do on-line.” Os shoppings estão se tornando ponto de retirada de compras feitas pela web. Para analistas, os empreendimentos melhor posicionados devem virar referência para esse braço de negócio.
No último ano, a empresa vendeu mais ativos do que comprou. Na semana passada, a BR Malls confirmou a venda de sete empreendimentos para um fundo imobiliário do BTG por quase R$ 700 milhões, movimento bem avaliado pelo mercado — a ação subiu pouco mais de 5% nos dois dias seguintes após confirmação da negociação. Os recursos serão distribuídos aos acionistas em dividendos e juros sobre capital próprio.
Em 2019, o grupo adquiriu 15% da fatia do Shopping Del Rey, em Belo Horizonte, e 25,5% do Shopping Iguatemi Caxias do Sul (RS).
Além dessa transação com o BTG, outra está em andamento: a empresa negocia a venda de dois ativos, o shopping Via Brasil, no Rio de Janeiro, e o São Luís Shopping, na capital maranhense, disse o grupo. O Valor apurou que fundos imobiliários foram sondados nos últimos meses para avaliar os ativos. Somados, os dois representam menos de 1% da receita.
Se essas duas vendas forem concluídas, a empresa ficará com participação em 29 empreendimentos. Empatará, em número de ativos em que é sócia, com a Aliansce Sonae, grupo criado da fusão das duas companhias. Em área bruta locável própria, manterá a liderança por diferença pequena.
Com a mudança a empresa “reduz carteira mas aprofunda estratégia”, diz o executivo. Daqui para frente, a prioridade será, nesta ordem, aquisições, expansões e, por último, construção de novos shoppings. “O mercado continua muito difícil para os ‘greenfields’ [construção de shoppings]”.
No novo portfólio, 93% do lucro operacional virá da carteira de shoppings mais estratégicos — era 81% há dois anos.
Ontem, em teleconferência com analistas de mercado, a empresa foi questionada sobre os efeitos da venda de empreendimentos, considerando que a perda de escala pode reduzir poder de barganha junto à lojistas e diminuir a diluição dos custos. “Cremos em manutenção do Ebitda porque há shoppings vendidos que tinham provisão e que deixam de afetar [os números]”, diz Kameyama. “E nas relações comerciais com lojistas, ao reduzir portfólio, a gente simplifica a negociação e reduz custos”.
Há cerca de dois anos, antes da fusão de Aliansce e Sonae, o Valor antecipou que BR Malls e Aliansce chegaram a iniciar tratativas para uma fusão. Mas o acordo não avançou. Neste mercado, outras concorrentes são Iguatemi e Multiplan, com portfólios que não concorrem diretamente com a BR Malls, e vistas há anos pelo mercado como empresas com potencial de fusão. Kameyama foi perguntado se, nesse cenário, a BR Malls não acaba isolada num provável avanço da consolidação do setor. “Não tomamos decisões com base nas ações de concorrentes. Isso nada muda em nossa estratégia.”
Fonte: Valor Econômico
