Pesquisa realizada por Abrasce, em parceria com FGV, investigou as principais dificuldades enfrentadas pelo setor de shopping centers.
O setor de shopping centers é um importante motor da economia no País. Em 2015, movimentou mais de R$ 151,5 bilhões, gerando mais de um milhão de empregos diretos.
Os bons números são resultado de uma atuação pulverizada, por diversas espécies de investidores, influenciados por regras e burocracias dos três níveis de governo.
Além da alta carga tributária, custos trabalhistas, burocracia e outras faces do custo Brasil enfrentados por boa parte dos investidores, o setor de shopping centers convive com dificuldades operacionais próprias, tanto na construção e expansão dos seus empreendimentos como em sua operação.
Para entender melhor as principais dificuldades enfrentadas pelo setor, a Abrasce, em parceria com a Fundação Getúlio Vargas, entrevistaram, durante quatro meses, empreendedores e profissionais da indústria.
Status: aguardando aprovação
Os entrevistados relataram os entraves ao crescimento e as dificuldades de gestão do dia a dia. Como a obtenção de licenças de construção e expansão e aprovação de projetos, citados pela maioriados entrevistados.
Os empreendedores relataram que nas grandes cidades, o shopping não é tratado como motor de desenvolvimento econômico e gerador de empregos, mas como um criador de dificuldades de locomoção pública ou empreendimento de alto tráfego. A aprovação da construção de um shopping fica condicionada à realização de obras de melhoria no entorno, nem sempre relacionadas à mobilidade urbana, que podem representar até 7% do custo estimado do empreendimento. Além disso, a solução do problema de mobilidade é transferida ao empreendedor, que deve apresentar uma compensação pelo aumento estimado de tráfego. Também foram mencionadas dificuldades na obtenção de licenças ambientais e a aprovação pelo Corpo de Bombeiros.
Quase a totalidade dos entrevistados destacou, adicionalmente, a ausência de critérios claros dos requisitos para obtenção das licenças, o que inviabiliza o planejamento e normalmente resulta em atrasos no empreendimento, acarretando prejuízos.
Além das dificuldades com a aprovação do projeto, os administradores de shoppings têm de obter do Poder Público, uma vez o empreendimento pronto, a licença e o alvará de funcionamento.
É consenso entre os investidores a ausência de critérios claros e a burocracia causada por esse processo, que muitas vezes tem início com o projeto pronto para funcionar, com o estoque das lojas já comprado.
O risco da burocracia
Os entrevistados apontaram que o tempo médio de espera para obter a licença de construção de um empreendimento é de 10 semanas – podendo chegar a 13 meses, dependendo do tipo de licença. E para 74% dos empreendedores foi necessário investir, aproximadamente, 11% do capital em ativo imobilizado durante a espera da licença.
Isso mostra o cenário de risco no qual os empreendedores estão inseridos, já que uma possível não obtenção de licença para construção, pode implicar em prejuízos dificilmente recuperáveis.
Além disso, os ouvidos citaram que o custo médio total com licenças, autorização para construção e obras de melhoria atingem R$ 3,69 milhões.
Gestão do negócio e a ingerência do Poder Público
Um assunto recorrente nas entrevistas foi a chamada ingerência do Poder Público na administração dos shoppings centers, especialmente o legislativo municipal. Trata-se de regras e condições impostas para a administração e gestão dos shoppings centers, que oneram o setor, geram inseguranças e que só se aplicam ao setor.
Apesar de serem empreendimentos privados, que funcionam na maior parte dos casos sem incentivos fiscais municipais, são impostas aos shoppings centers regras que não se aplicam a outros empreendimentos. Foram citados, como exemplos, obrigatoriedade de manter um médico de plantão, ambulância e enfermeiro, inúmeras tentativas de proibir a cobrança de taxa de estacionamento, exigência de instalação de bebedouros ao longo do estabelecimento, regras referentes ao equipamento do pessoal encarregado da segurança.
Essas medidas geram aumento nos custos para a sua aceitação e implementação e nas hipóteses em que o gestor questiona sua legitimidade pela via administrativa ou judicial.
Setor gerador de emprego
Em relação à geração de emprego, a partir dos dados coletados pela FGV, é possível chegar a duas conclusões. A primeira é que, dada a maior representatividade do número de empregados em relação ao número de lojas, pode-se extrair que o setor de Shopping Centers é mais intensivo na utilização de mão de obra, apresentando uma média de 10,3 empregados por estabelecimento em 2014 versus uma média de 2,9 para o setor de Comércio varejista no mesmo ano.
A segunda observação a ser feita é que a geração de empregos do setor de Shopping Centers teve um aumento mais expressivo do que o setor de Comércio Varejista. Enquanto o setor de Comércio varejista sinalizou um crescimento de 16% no número de empregos diretos entre 2010 e 2014, o setor de Shopping Centers observou um aumento de 35,8%, ou um crescimento de 7,9% a.a no número de lojas ao longo do período analisado.
Vale citar que a média salarial (R$ 5.399,00) praticada pelos 29 administradores de shopping centers ouvidos pela pesquisa corresponde a sete vezes e meia o salário mínimo, que em 2014 foi de R$ 724,00. Ademais, o faturamento anual total dessas instituições em 2014 foi de cerca de R$ 1,5 bilhão, enquanto que os tributos pagos foram da ordem de R$ 184 milhões.
Análise da composição das receitas das administradoras
71,2% do faturamento total dos administradores advém do aluguel de lojas, fazendo desta a receita mais representativa. Em seguida, estão as receitas advindas da cobrança de estacionamento, que assumem um percentual de 20,5% do total.
De acordo com os resultados obtidos na pesquisa, as receitas associadas com merchandising correspondem a menos de 1% das receitas totais. As receitas com taxas de serviço e venda de imóveis equivalem a 2,3% e 1,1%, respectivamente.
Fonte: Portal do Shopping
