Apostando no comportamento cíclico do setor imobiliário, a Vinci Partners está investindo em shopping centers. Deverá fechar 2015 com R$ 600 milhões aplicados em seis aquisições. A casa de investimentos, em pouco mais de um ano, comprou fatias minoritárias em cinco empreendimentos: Ilha Plaza (RJ); Pátio Belém (PA); Center Shopping Rio (RJ); West Shopping (RJ); e Shopping Paralela (BA). Até o fim do mês, deverá fechar a compra do controle de um shopping no Sul.
A estratégia da Vinci, conta o sócio Leandro Bousquet, é criar um portfólio diversificado de participações minoritárias ou de controle em shoppings maduros de grandes cidades. O investimento será feito via fundos imobiliários. “A ideia é usar capital dos sócios e dos clientes para criar uma carteira diversificada e, no futuro, a estratégia de saída é listar o fundo imobiliário em bolsa”, explica Bousquet.
Alessandro Horta, sócio da Vinci, reforça que a casa não está criando uma plataforma para investir em shoppings, tampouco uma empresa que os administre. “Seremos um sócio financeiro, com influência na estratégia e governança dos empreendimentos e presença no conselho. Mas a nossa gestão será do fundo, de compra, venda e acompanhamento dos ativos. A administração dos shoppings caberá aos parceiros ou a empresas terceirizadas”, diz.
Nesse modelo de investimento, as escolhas serão de shoppings que tenham bons gestores, performance consolidada, ocupação alta e histórico de fluxo de caixa bastante estável. A opção por operações maduras, explicam os sócios da Vinci, é uma forma de reduzir os riscos do investimento no difícil cenário atual macroeconômico de curto prazo. A diversificação será feita por regiões – o portfólio hoje já está espalhado pelo Norte, Nordeste, Sudeste e, futuramente, Sul.
O plano é completar um ciclo de aquisições de dois anos, com um desinvestimento programado para daqui a dez anos. Não há um volume de recursos fechado para a estratégia, o capital será chamado pelos sócios ou dos clientes à medida que oportunidades apareçam. As primeiras compras foram feitas com financiamento para aquisição de imóveis.
Bousquet explica que o segmento imobiliário é cíclico e o investimento, por natureza, de longo prazo. “Você demora três ou quatro anos para adicionar um metro quadrado de qualquer produto e por conta disso sempre há descompasso entre oferta e demanda de espaços de qualquer natureza, sejam shoppings, escritórios, residencial ou galpões.”
No Brasil, o setor viveu período de expansão de 2005 a 2012, impulsionado pelo crescimento de renda e emprego, mas também pela queda da taxa básica de juros. A partir de meados de 2012, quando o ciclo de redução dos juros parou, os fundamentos começaram a piorar. “Os fundamentos começaram a ficar mais fracos, a economia deu sinais de desaceleração, isso impactou os preços de aluguel e, ainda, os juros começaram a subir. Em função da mudança no custo de oportunidade, o preço dos ativos começou a cair”, diz Bousquet. Apesar da mudança de cenário, conta, os shoppings, em 2013 e até um pedaço de 2014 ainda tiveram performances razoáveis. Mas desde então, com a piora de indicadores de emprego e renda, sentem os impactos da desaceleração.
“O segmento entrou num ciclo de baixa. Em função disso e da nossa convicção de que apesar de um curto e médio prazo difíceis, a trajetória de longo prazo para o Brasil é de retorno do crescimento, sem dúvida este é um bom momento para investir “, afirma Bousquet. Ele aponta que o mercado já oferece hoje preços e taxas de retornos bastante atrativas, “como não se via há um bom tempo”. Algumas empresas do setor estão abertamente em busca por parceiros.
Num horizonte de longo prazo, os executivos da Vinci acreditam que também o segmento de fundos imobiliários estará em condições mais favoráveis, em especial quando os juros voltarem a cair.
O perfil do investidor que está entrando agora nesse produto e o que entrará no momento da listagem do fundo é que será diferente, afirma Horta. “Quem entrar agora está preocupado com o ganho de capital das aquisições e não com uma renda mensal no futuro. Quando listarmos o fundo, esse investidor vai sair realizando o ganho capital e virá um novo perfil de aplicador, mais focado em renda”, avalia Horta.
Valor Econômico – SP
