08/09/2015 às 05h00
Por Chiara Quintão | De São Paulo
A demanda por aluguel de galpões de alto padrão continua aquecida mesmo com a recessão no país. A expectativa é que haja crescimento desse nicho do mercado em 2015 ainda que menor do que nos últimos anos , em decorrência da busca por mais eficiência e redução do custo total de ocupação a partir da consolidação de áreas e migração a imóveis de maior qualidade. Em alguns casos, empresas de varejo e ecommerce, bem como companhias farmacêuticas e de logística terceirizada, estão pré locando imóveis do tipo. Segundo o diretor de serviços industriais da CBRE, Fernando Terra, algumas empresas estão saindo da locação de galpões mais antigos e migrando para imóveis de mais qualidade com pé direito de 12 metros, piso com capacidade de carga de seis toneladas por metro quadrado e próximo a rodovias pagando o mesmo preço por metro quadrado para ter melhor aproveitamento do espaço. Conforme o executivo da CBRE, a tendência de migração para esse tipo de produto continua. Nos cálculos da CBRE, a absorção bruta no Estado de São Paulo somou 600 mil metros quadrados no primeiro semestre, sendo 350 mil de alto padrão. Descontandose as devoluções, a absorção líquida chegou a metade dessas áreas. Segundo Terra, os preços de locação já se acomodaram, mas ainda há concessão de descontos e de prazo de carência para início do pagamento. A Prologis CCP mantém os investimentos programados e vai elevar sua área de galpões, atualmente de 600 mil metros quadrados, em 50% até meados de 2016. Os investimentos para desenvolver os 300 mil metros quadrados adicionais de galpões “triple A” vão somar de R$ 600 milhões a R$ 700 milhões. Esses projetos começam a ser entregues no fim do ano e metade das novas áreas está prélocada, conforme o presidente da Prologis CCP, Hardy Milsch. A vacância dos projetos prontos da empresa todos localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro é de 0,8%. “Os clientes buscam eficiência. Nos anos anteriores, o foco era o aumento de capacidade, sem análise profunda de eficiência logística”, diz Milsch. Mas, segundo ele, para convencer clientes que vale à pena pagar R$ 22 por metro quadrado em um galpão da Prologis CCP em vez de R$ 18 em projeto com pé direito mais baixo, menor aproveitamento de área e não tão bem localizado, tem sido necessário trabalhar o dobro ou o triplo, e as negociações estão mais lentas. “Os anos de 2015 e 2016 são um desafio, mas estamos nos preparando para quando vier a recuperação”, afirma o presidente da Prologis CCP. Segundo Milsch, as necessidades de consumo da população brasileira, superior a 200 milhões de pessoas, e a demanda por infraestrutura logística explicam a demanda por galpões mesmo no atual cenário. Quase 60% dos clientes da Prologis CCP são globais. A Log Commercial Properties, subsidiária da MRV Engenharia, também mantém os investimentos programados para 2015. A vacância da Log tem caído mensalmente, segundo o diretorexecutivo, Sérgio Fischer. “Nossa vacância nunca esteve tão baixa”, afirma, sem divulgar o percentual. Para Fischer, a migração para empreendimentos de mais qualidade, o chamado “fly to quality”, no jargão do setor, e a demanda reprimida explicam a redução da vacância. Ainda que a procura por galpões de alto padrão continue existindo, o executivo da Log reconhece que tem havido descontos em parte dos mercados. Conforme Fischer, a empresa espera que o patamar médio de negociações de preços de locação, com descontos de até 10%, seja mantido. Recentemente, a Log fechou, pela primeira vez, prélocação de 100% de fase de um projeto. Os 35 mil metros quadrados de galpão em construção no Rio de Janeiro foram prélocados por empresa de distribuição da cadeia farmacêutica para prazo de dez anos. A Log optou por conceder desconto superior à média para que, quando o projeto for entregue, não haja vacância, segundo Fischer, considerando expectativa de excesso de oferta no Rio daqui a um ano. A Global Logistic Properties (GLP) tem conseguido manter seus preços de locação estáveis, segundo o presidente da maior empresa de galpões do país, Mauro Dias. “Galpões de melhor qualidade trazem benefícios que possibilitam pagar mais porque há outros ganhos”, diz. De janeiro a agosto, foram assinados contratos referentes a novas locações de 204 mil metros quadrados de galpões da GLP. Por enquanto, a GLP não sentiu retração de demanda, mas Dias avalia que a perspectiva de queda do Produto Interno Bruto (PIB) do país entre 2% e 3% “pode impactar a decisão de novas locações”. “A demanda ainda não caiu, mas o desenrolar do cenário econômico irá dizer o que se converterá em novas locações.” Para o intervalo de um ano até março de 2016, estão mantidos os investimentos previstos pela GLP de US$ 250 milhões à construção de 300 mil metros quadrados no país. A previsão de entregas no período é de 185 mil metros quadrados. A GLP tem taxa de ocupação dos imóveis consolidados de 94%. Na opinião do vicepresidente do TRX Group, José Alves Neto, o foco no período de 2015 a 2017 precisa estar na manutenção de empreendimentos e no desenvolvimento de projetos para a empresa estar bem posicionada e ter “plataformas disponíveis” quando um novo ciclo de alta do mercado ocorrer. “Não há mais a euforia do passado, mas existe demanda para expansão e para a concentração de espaços”, conta. A gestora e desenvolvedora imobiliária TRX está em via de fechar uma operação de “build to suit”, ou seja, de construção sob medida. Com atuação em 11 estados do país, a TRX tem 95% de seus galpões com perfil de alto padrão. De acordo com Alves Neto, está mais difícil fechar prélocações do que foi nos últimos anos, e a TRX oferece descontos que variam conforme o prazo do contrato e o perfil do inquilino e do imóvel. A concessão de abatimentos e de carência para início do pagamento de aluguel é associada, por exemplo, ao aumento do prazo do contrato.
Valor Econômico – SP
