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Fundos devem protagonizar próximo ciclo de aporte em shoppings

Investidores institucionais devem ganhar mais protagonismo no mercado de shoppings. Hoje, quase 50% da Área Bruta Locável (ABL) está nas mãos de cerca de 15 incorporadoras, e entre 15% e 20% com fundos de investimento. A tendência é que com a maturidade do setor, a busca por diversificar a carteira de ativos sustente a alta, chegando mais perto dos 75% detidos por fundos em países consolidados.

Um exemplo é o Fundo FIP LA Shopping Centers, gerido pela Legatus Asset Management, que estuda aumentar a participação no Boulevard Shopping Brasília e comprar participações em empreendimentos nas cidades de Ribeirão Preto (SP), Belém (PA) e Campos dos Goytacazes (RJ). Atualmente, o fundo possui em sua carteira três ativos.

O sócio da Cushman & Wakefield para varejo, Manuel Puig, destaca que o ganho de participação de players estratégicos é um caminho natural, após o processo de maturação, para o qual o mercado brasileiro está caminhando. “As incorporadoras protagonizam quando há muito espaço para desenvolvimento. Quando chega ao ponto de saturação e os empreendimentos começam a ser mais pensados, sofisticados e precisam trazer algo diferente são vendidos normalmente para fundos de investimento”, explica.

Atualmente, a Cushman & Wakefield está em conversa com cinco fundos para operações que variam em compra, aquisição de participação e venda no mercado de shopping centers. “A maioria é fundo nacional”, diz Puig. Na opinião dele, existe um forte apetite dos fundos, sempre e quando houver segurança jurídica e consolidação do setor.

Aversão ao risco

Apesar da atratividade do setor, o sócio da Legatus, Felipe Fulcher, aponta que não basta rentabilidade, mas também o perfil da administração. “Queremos ter certeza que os administradores dos ativos entenderam as mudanças existentes no varejo e sabem se reposicionar”, aponta Fulcher.

De acordo com ele, hoje é imprescindível que os empreendimentos se adaptem aos novos hábitos do consumidor e adéquem suas estruturas para isso. “Hoje os espaços têm novos usos, como o coworking que traz pessoas em diferentes horários, os centros de convenções, além de outros serviços”, comenta.

Outra mudança que os malls devem passar para adaptar-se às necessidades dos consumidores é alterar os layouts das lojas. “As lojas âncoras, por exemplo, sempre possuíram espaços relevantes, por exemplo o varejo de eletroeletrônico. Agora, a tendência é de diminuição desses espaços e um aumento significativo de oferta de lazer e alimentação”, acrescenta o executivo.

O mesmo tende a ser observado nos super e hipermercados. De acordo com o conselheiro da Legatus, Sussumu Honda, a tendência é que os espaços destinados a super e hipermercados fiquem menores. “Porque tenho que ter tanto espaço e tanta coisa lá dentro se as pessoas não estão comprando dentro desse modelo?”, questiona. Para ele, a importância do espaço é grande, mas o modelo deverá se transformar dentro dos shopping centers.

Uma oportunidade para o varejo alimentar, segundo ele, é a especialização. “Chamamos de aprofundamento de linha. O consumidor quer cada vez mais uma gama maior de produtos especializados.”

Novos shoppings

De acordo com Manuel Puig da Cushman & Wakefield, há espaço para ampliar o mercado de shopping centers. “Ainda não está saturado”, destaca.

De acordo com ele, a expansão rápida dos últimos anos somado à crise econômica, elevaram a taxa de vacância, contudo, para o especialista é uma questão de tempo para que os espaços novos sejam absorvidos pelos lojistas.

Segundo ele, há uma dicotomia quando se fala de vacância. A vacância média dos shoppings no País chega a 6%. Já nos empreendimentos inaugurados entre 2013 e 2017, a taxa média é de 40%. “No Brasil o volume de ABL a cada mil habitantes é de 71 metros quadrados (m²), cifra considerada saudável. Não há um mercado saturado, o que á é um setor indigesto que não absorveu os novos espaços ”, diz.

Fonte: DCI

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