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Auriemo põe mais de R$ 1 bi na fase de transição da JHSF

Autor: Adriana Mattos

Publicada em: 10/02/2016 às 05h00 (coletada em 10/02/2016 às 05h12)

Com maior parte da receita oriunda de negócios como shoppings, hotéis e restaurantes, a JHSF Participações mudou o foco de sua operação nos últimos anos. Nessa transição, que diminui o peso das incorporações no negócio, a empresa ainda não conseguiu acertar a sua situação financeira e vem tentando reduzir o nível de alavancagem desde o ano passado, recebendo dinheiro dos controladores, a família Auriemo. Os fundadores já anunciaram aportes na empresa, de forma direta e indireta, de pouco mais de R$ 1 bilhão em menos de um ano, calculou o Valor. Na sexta-feira, valor de mercado da empresa era de R$ 724 milhões.

Números do quarto trimestre devem mostrar que ainda há descompasso entre entrada dos recursos e pressão de empréstimos e financiamentos – um quarto da dívida bruta da JHSF está em dólar. Desembolsos na construção de um aeroporto executivo em São Roque (SP) têm consumido mais de 50% dos investimentos anuais.

Na maior operação envolvendo os controladores (ainda em andamento) de venda de US$ 200 milhões de ativos da JHSF aos Auriemo, a família assumirá US$ 170 milhões em dívidas da JHSF e colocará US$ 30 milhões em dinheiro no caixa. A questão é que esta redução ainda não aparecerá nos números do quarto trimestre, e o valor das dívidas em dólar, por causa da valorização da moeda americana, deve subir.

“O principal problema da JHSF tem sido o questionamento sobre o fôlego financeiro para tocar a acertada, porém difícil, transição de um modelo de incorporação para outro de renda imobiliária”, aponta o analista da Empiricus Research, Felipe Miranda, em relatório enviado a clientes no fim do ano passado. Há cerca de três anos, a empresa começou essa transição, reduzindo participação da incorporação nas vendas, e na busca por um modelo gerador de renda, caso de shoppings (a empresa é dona do Cidade Jardim, em São Paulo). A grosso modo, o mercado entendeu que ela prefere “viver de aluguel”, do que da venda de megaprojetos, voltados para a alta renda.

Na análise de Miranda, a dívida líquida da JHSF – em R$ 1,7 bilhão – teria ficado grande demais para suportar a fase de mudanças, marcada pela menor geração de caixa.

Desde meados de 2015, foram feitos anúncios para compra de imóveis pela família, subscrição da maioria das ações de um aumento de capital pelos controladores e compra de Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs) emitidas há menos de seis meses e vendidas aos Auriemo por terem apresentado as “melhores condições” de compra.

Em setembro, após a oferta de ações de R$ 192,2 milhões (os Auriemo concordaram em colocar cerca de 90% do total da oferta, com controle da família passando de 68,8% para 72,3% da JHSF) e a compra de R$ 75 milhões em CCIs, a empresa apresentou melhora no nível de alavancagem, apesar do índice ainda estar alto.

Ao fim do terceiro trimestre de 2015, a companhia registrava relação entre dívida líquida e lucro antes de juros, impostos, amortização e depreciação não ajustado (Ebitda) em 7,7 vezes. Em setembro de 2014, estava em 8,4 vezes (considerando a dívida internacional, que não é contabilizada no cálculo “ajustado” publicado pela JHSF). Houve uma redução, em parte, com melhora no Ebitda, emissão das cédulas e com a capitalização. Mas o índice em quase 8 vezes está acima do considerado saudável pelo mercado.

Dos mais de R$ 190 milhões da oferta, R$ 80 milhões entraram no caixa no segundo trimestre. No terceiro trimestre, não há menção a valores da oferta e o saldo de caixa havia caído de R$ 300 milhões em junho para R$ 208 milhões em setembro.

Ainda nos últimos meses de 2015, houve mais movimentações: em outubro, foi protocolado pedido de registro de oferta pública de R$ 280 milhões em Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), também para alongamento de dívida. Em setembro, a empresa informou a contratação de linha de crédito de quase R$ 290 milhões. Querem antecipar o pagamento de financiamentos que vencem entre 2015 e 2017 e tornar o perfil do endividamento mais longo. Em amortização da dívida bruta, são quase R$ 1,1 bilhão a vencer entre 2016 e 2017.

Na virada do ano, também foi aprovada uma alteração de contrato com a família Fasano. A JHSF tem controle da rede de restaurantes desde 2014. O acordo de R$ 48 milhões não envolvia desembolsos, mas o Valor apurou que os Fasano pediram que a JHSF desembolsasse dinheiro (R$ 7 milhões, parcelados) no lugar de parte dos títulos negociados na aquisição.

O maior montante entre os aportes são os cerca de R$ 800 milhões (US$ 200 milhões) com a venda de três imóveis da JHSF (em Nova York e em Punta del Leste) à família. A soma corresponde a um pouco menos do valor de mercado da empresa na sexta-feira. O preço que a família quer pagar chega a quase o dobro do que a JHSF negociou há dois anos. O imóvel no Central Park custou em leilão US$ 32 milhões (foi avaliado na venda por US$ 49 milhões) e o segundo imóvel, US$ 55 milhões financiados (avaliado por US$ 105 milhões). Ainda há o hotel no Uruguai, calculado para venda em US$ 49 milhões.

A operação, diz a JHSF, permitirá a redução do endividamento bruto em US$ 250 milhões. Procurada, a empresa preferiu não conceder entrevista. Tem informado em material de resultados que está “concluindo um ciclo de importantes investimentos em ativos de renda, com impacto no índice de endividamento”, e “à medida que estes investimentos sejam concluídos com a entrada em operação dos novos ativos, espera melhora nos índices”.

Valor Econômico – SP